一、前言：租賃糾紛屢見不鮮

在香港這個寸土寸金的地方，租賃市場活躍，但伴隨而來的糾紛也層出不窮。尤其是租賃佣金爭議，更是讓許多租客與房東頭痛不已。無論是仲介未盡告知義務，還是合約條款不明確，都可能引發糾紛。本文將透過三個真實案例，深入分析租賃佣金爭議的成因與解決之道，並提供實用建議，幫助讀者避免類似問題。此外，我們也會探討如何透過法律途徑或調解機制來保障自身權益。無論你是房東、房客，還是仲介，都能從中獲得寶貴的經驗。

二、案例一：仲介未盡告知義務，房客遭索取高額佣金

1. 案例背景與經過

張先生透過某仲介公司租賃了一間位於九龍的公寓，簽約時仲介並未明確告知佣金計算方式，僅口頭表示「按市場慣例」收取。然而，在搬入後，仲介突然要求支付相當於兩個月租金的佣金，遠高於張先生預期。張先生認為仲介未盡告知義務，拒絕支付，雙方因此產生爭執。

2. 爭議焦點：仲介的責任與義務

根據香港《地產代理條例》，仲介有責任在交易前清楚告知佣金計算方式及支付時間。若仲介未能履行此義務，可能構成違規行為。本案中，仲介僅以「市場慣例」搪塞，未提供具體數字，顯然未盡告知責任。此外，佣金的合理性也是爭議焦點。香港市場上，住宅租賃佣金通常為半個月至一個月租金，兩個月租金的要求明顯偏高。

3. 解決方案：協商、調解、法律途徑

張先生首先嘗試與仲介協商，要求降低佣金金額。協商未果後，他向消費者委員會投訴，並提供當時的溝通紀錄作為證據。消委會介入調解後，仲介同意將佣金調整為一個月租金。此案例提醒我們，簽約前務必要求仲介書面確認佣金條款，並保留所有溝通紀錄，以備不時之需。若遇到類似問題，可優先透過協商或調解解決，必要時再考慮法律途徑。

三、案例二：房東私下與房客簽約，仲介要求支付佣金

1. 案例背景與經過

李小姐透過仲介A看中了一間位於港島的單位，但因佣金問題未能達成協議。後來，李小姐直接聯繫房東，雙方私下簽約。仲介A得知後，以「已提供服務」為由，要求李小姐支付佣金。李小姐認為仲介未促成交易，拒絕支付，雙方因此對簿公堂。

2. 爭議焦點：仲介合約的效力

本案的關鍵在於仲介是否確實提供了「促成交易」的服務。根據香港法律，仲介必須證明其服務與最終交易有直接因果關係，才能要求佣金。仲介A雖帶李小姐看房，但未能促成簽約，且李小姐與房東的私下交易與仲介無關。法院最終判決仲介A敗訴，因其無法證明交易是其努力的直接結果。

3. 解決方案：舉證、協商、法律訴訟

此類糾紛中，舉證至關重要。房客應保留與仲介的所有溝通紀錄，並明確拒絕簽署任何「獨家委託」協議。若仲介堅持索佣，可要求其提供具體服務證明。必要時，可尋求法律扶助基金會的協助，或向租賃爭議調解委員會申請調解。此案例也提醒房東，若想避免佣金糾紛，應避免與仲介帶看的客戶私下交易。

四、案例三：租賃合約未明確佣金條款，產生認知差異

1. 案例背景與經過

陳先生透過仲介租賃了一間新界單位，合約中僅寫明「佣金由租客支付」，但未註明具體金額與支付時間。交屋後，仲介要求陳先生支付一個月租金作為佣金，但陳先生認為佣金應由房東支付，雙方對合約條款解釋不同，引發爭議。

2. 爭議焦點：合約的解釋與執行

本案的爭議在於合約條款模糊不清，導致雙方認知差異。根據香港《合約法》，若合約條款不明確，應以「合理」原則解釋。住宅租賃中，佣金通常由租客支付，但金額多為半個月至一個月租金。仲介未在合約中明確金額，顯然有疏失。此外，合約也未註明支付時間，仲介在交屋後才提出要求，可能被視為不合理。

3. 解決方案：舉證、釐清事實、重新協商

陳先生透過律師發函，要求仲介提供佣金計算依據，並主張合約條款不明確應作有利於租客的解釋。最終，雙方同意佣金減半，並分期支付。此案例提醒我們，簽約前務必仔細閱讀合約條款，尤其是佣金相關內容。若條款不明確，應要求仲介補充說明，並將口頭承諾寫入合約附件。此外，也可參考市場慣例，避免被不合理索佣。

五、如何避免租賃佣金糾紛

1. 簽訂正式的仲介合約與租賃合約

無論是房東還是房客，都應簽訂正式的仲介合約，明確雙方的權利義務。合約應包括佣金的計算方式、支付時間、以及違約責任等條款。此外，租賃合約也應清楚註明佣金由誰支付，避免日後爭議。若對合約內容有疑問，可諮詢專業律師或地產代理監管局的意見。

2. 明確佣金的計算方式與支付時間

佣金計算方式應具體明確，例如「相當於半個月租金」或「租金的5%」。支付時間也應清楚約定，例如「簽約時支付」或「交屋後七日內支付」。避免使用「按市場慣例」等模糊用語，以免產生認知差異。此外，若佣金分期支付，應註明每期金額與時間，並保留支付憑證。

3. 了解相關法律法規

香港《地產代理條例》對仲介的佣金收取有明確規範，例如必須書面告知佣金條款、不得收取不合理費用等。租客與房東應了解自身權益，避免被不肖仲介誤導。此外，也可參考消費者委員會的《租賃指南》，獲取更多實用建議。若遇到緊急資金需求，例如支付婚禮洗費或佣金，可考慮合法的手機app貸款，但務必比較利率與還款條件，避免陷入債務危機。

六、租賃糾紛處理管道

1. 消費者保護機構

香港消費者委員會提供免費的諮詢與調解服務，協助解決租賃糾紛。若仲介涉嫌違規，還可向地產代理監管局投訴。此外，各區民政事務處也設有諮詢中心，提供法律資訊與轉介服務。

2. 租賃爭議調解委員會

租賃爭議調解委員會專責處理租賃相關糾紛，程序較法庭簡便，且費用較低。調解結果雖無強制力，但若雙方同意，可簽署和解協議，具有法律效力。此管道適合希望快速解決問題的當事人。

3. 法律扶助基金會

對於經濟困難的當事人，可向法律扶助基金會申請援助。基金會提供免費法律諮詢，並可能資助訴訟費用。此外，也可透過「當值律師服務」獲得初步法律意見。若糾紛涉及金額較大，建議尋求專業律師的協助，以保障自身權益。

七、結論：預防勝於治療，釐清權責，保障自身權益

租賃佣金糾紛往往源於溝通不足或合約不明確。無論是房東、房客還是仲介，都應在交易前釐清權責，並將約定事項白紙黑字寫入合約。若遇到糾紛，應冷靜應對，優先透過協商或調解解決。必要時，可尋求法律途徑救濟。此外，也要避免因資金壓力而倉促決定，例如為支付婚禮洗費或租佣金而申請高利的手機app貸款。唯有做好事前準備，才能有效預防糾紛，保障自身權益。